Thông tin Địa ốc Online - Tin tuc Dia Oc, BDS, Nha dat Online

Hiện tại, thị trường bất động sản ( BĐS) đang chững lại sau đợt sốt đất rầm rộ trên thị trường Hà Nội nói chung và tại Ba Vì, phía Tây Hà Nội... nói riêng.

Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia thì trong thời gian từ giờ đến cuối năm thị trường BĐS sẽ có biến động nhưng không xảy ra trên phạm vi rộng mà là những biến động ngắn hạn trong phạm vi hẹp.

Những nguyên nhân khiến thị trường BĐS chững lại xuất phát từ giá của bất động sản trong thời gian vừa qua tăng cao (tốc độ tăng cao hơn so với các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng) và thị trường BĐS nhanh chóng đạt tới mức bão hòa do nhu cầu thực sự về nhà ở thấp.

Nhiều dự án BĐS mới được đưa vào khai thác, chào bán đã kéo chậm tốc độ và giữ giá của các dự án BĐS cũ dẫn tới thị trường bị đứng giá, khi thị trường đang đứng giá thì cả nhà đầu tư bán và mua đều không muốn giao dịch. Một nguyên nhân khác là các Ngân hàng đã thắt chặt cho vay đầu tư đối với BĐS và chứng khoán, khiến luồng vốn đầu tư vào BĐS bị hạn chế.

Tuy nhiên, trong tương lai thị trường BĐS sẽ sôi động trở lại do nhu cầu về nhà ở sẽ tăng xuất phát từ những nguyên Nhân Chính sau:

• - Nhà nước mở rộng đối tượng mua nhà gồm cả người nước ngoài, người nhập cư và Việt kiều.
• - Tốc độ đô thị hóa tăng nhanh dẫn tới dân số tại các khu đô thị tăng.
• - Nhu cầu giãn dân, giải phóng mặt bằng theo yêu cầu của Chính phủ.
• - Do mối liên hệ nhạy cảm giữa thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán. Khi thị trường chứng khoán bão hòa nhà đầu tư sẽ chuyển hướng đến thị trường bất động sản để bảo toàn vốn.

Một trong những nguyên Nhân Chính khiến cho giá nhà đất tại Hà Nội tăng quá cao trong thời gian qua là do cầu ảo và việc "làm giá" của giới đầu cơ. Tìm các giải pháp để lành mạnh hóa thị trường bất động sản là nội dung được thảo luận tại diễn đàn "Phát triển thị trường bất động sản Hà Nội".

"Ở Hà Nội bây giờ không kiếm nổi căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/mét vuông. Nhà tái định cư cũng phải trên 20 triệu đồng/mét vuông", Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam chia sẻ như vậy tại diễn đàn do báo Diễn đàn Doanh nghiệp, Viện Kiến trúc- Quy hoạch đô thị và nông thôn (Bộ Xây dựng) và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp tổ chức.

Ông Nam cho rằng, người dân Hà Nội có nhu cầu mua nhà ở phân khúc giá trung bình để ở rất khó tìm được căn nhà ưng ý, bởi giá trên thị trường thường bị đội lên quá cao so với giá trị thực.

Trong khi đó, ông Nam cũng nhìn thấy một số dự án căn hộ cao cấp có giá xấp xỉ 1.000 đô la Mỹ/mét vuông đã gặp khó khăn hơn trong việc tìm người mua chứ không dễ dàng như trước.

Hơn nữa, trái với suy nghĩ của nhiều người, dân số Hà Nội hiện nay đã tăng lên đến gần 7 triệu người và có tới hàng trăm ngàn người dân thủ đô đang phải sinh sống trong những căn nhà với diện tích trung bình chỉ 5 mét vuông/đầu người.

Như vậy, bài toán đặt ra là trong số 7 triệu dân Hà Nội còn rất nhiều gia đình có nhu cầu thực sự mua nhà mới để ở nhưng không mua nổi do giá quá cao.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy có rất ít người có thể mua một căn hộ chung cư sát với giá trị thực của nó trừ phi có "quan hệ" với chủ đầu tư, vì giá bán đã bị đẩy lên thông qua nhiều "cầu" khác nhau.

Nhận định về vấn đề này, một chuyên gia bất động sản nói với Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online trong một lần trò chuyện rằng ông không thể tưởng tượng giá nhà đất tại Hà Nội lại cao đến mức phi lý như thế, đặc biệt trong thời điểm vừa qua thị trường lên cơn sốt mà rất nhiều người vẫn đổ xô đi mua đất.

Vị chuyên gia cho rằng, "sốt" không phải do nhu cầu thực của người dân muốn mua nhà để ở, mà là do nhu cầu ảo của một bộ phận dân chúng, nhà đầu tư và đặc biệt là dân đầu cơ cùng tạo nên.

Việc "lướt sóng", đầu cơ kiếm chênh lệch của nhiều người đã góp phần đẩy giá bất động sản lên rất cao và điều này gây ra hiệu ứng tâm lý không tốt cho thị trường.

Ông Nguyễn Khắc Thọ, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, cũng đồng tình với quan điểm trên và cho rằng những vấn đề trên chính là nguyên nhân gây biến động thị trường bất động sản Hà Nội trong những năm gần đây.

"Việc đầu cơ, kích giá, "làm giá" ảo của giới đầu cơ, tâm lý mua bán theo tin đồn, tâm lý đám đông của các nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng là một trong những nguyên nhân để đẩy giá bất động sản lên cao", ông Thọ phát biểu tại diễn đàn.

Ngoài ra, theo ông Thọ, một nguyên Nhân Chính khác là nhu cầu về bất động sản nhà ở, các công trình hạ tầng xã hội, dịch vụ thương mại, văn phòng, khách sạn tại Hà Nội rất lớn, trong khi đó nguồn cung của thị trường lại không đủ đáp ứng, nhất là nhu cầu về nhà ở.

"Trong khoảng hai năm trở lại đây ít có khu đô thị mới quy mô lớn nào được triển khai trên địa bàn Thành phố do quy hoạch thủ đô chưa được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, một số chậm triển khai do vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Cung không đủ cầu dẫn đến giá tăng", ông Thọ nói.

Tính minh bạch của thị trường địa ốc Hà Nội trong tất cả các khâu, theo đánh giá của Sở Xây dựng Hà Nội, từ hoạt động đầu tư, tạo lập bất động sản đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản còn nhiều hạn chế.

Theo ông Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, muốn nâng cao tính lành mạnh cho thị trường bất động sản Hà Nội thì ưu tiên hàng đầu là cần tập trung hoàn chỉnh quy hoạch chung Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 để trình cơ quan thẩm quyền phê duyệt.

Ngoài ra, cần xây dựng và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2015, 2020 và 2030 để tổ chức thực hiện.

Ông Minh đề xuất phải có phương án hoàn chỉnh và phê duyệt đề án quản lý và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn 2050 nhằm xây dựng một lộ trình tổng thể cho việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản trên Thành phố, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư, tổ chức và cá nhân đầu tư kinh doanh bất động sản, giao dịch, mua bán một cách minh bạch theo quy định của pháp luật.

Như bất kỳ sản phẩm nào khác, thương hiệu của các sản phẩm bất động sản đóng vai trò rất quan trọng vì đây là điểm đầu tiên để mọi người nhận biết về sản phẩm đó.

Một ví dụ điển hình của thương hiệu tòa nhà có thể thấy được là tòa nhà Empire State ở New York (Mỹ). Nhiều người chưa bao giờ đặt chân đến New York nhưng khi bạn nói tên tòa nhà Empire State, người ta nghĩ ngay về nước Mỹ và New York. Hình ảnh xuất hiện trong đầu của họ là một tòa nhà cao nhất trong số nhiều tòa nhà khác mặc dù nó thậm chí không phải là tòa nhà cao nhất ở New York. Thương hiệu có một tác động tức thời bằng cách tạo ra những hình ảnh, thường là hình ảnh tích cực trong đầu óc của chúng ta.

Ví dụ, ở Việt Nam, Mercedes là thương hiệu xe ô tô được khá nhiều người biết đến, khi nghe đến Mercedes thì mọi người sẽ liên tưởng đến chất lượng, kiểu dáng và sự giàu có. Tương tự, nhiều người tiêu dùng trong nước thường hình dung về thương hiệu Sony như là sản phẩm điện tử chất lượng cao.

Cách đây nhiều năm, có một loại xà phòng của Việt Nam được biết đến với tên gọi “Cô Ba” và đã trở nên rất nổi tiếng trong nước. Tuy nhiên những người làm ra nó đã không bảo vệ và nâng cấp thương hiệu cũng như là công ty và kết cục là nó đã không thề tồn tại được khi mà sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt.

Việc xây dựng thương hiệu cho sản phẩm bất động sản cũng tương tự như những sản phẩm khác, thậm chí còn quan trọng hơn vì đây là loại hình sản phẩm đòi hỏi có sự đầu tư khá lớn từ phía chủ đầu tư lẫn người mua hoặc thuê.

Có nhiều cách thức để xây dựng thương hiệu bất động sản nhưng các yếu tố nòng cốt vẫn luôn không thay đổi. Đầu tiên, bạn phải biết đối tượng khách hàng của mình là ai. Họ bao nhiêu tuổi? Nam hay nữ? Họ sống ở đâu? Họ đã có gia đình và con cái chưa hay còn độc thân? Thu nhập của khách hàng bạn nằm trong khoảng nào?

Một khi bạn nắm được khách hàng, thị trường của mình thì bạn có thể bắt đầu xây dựng thương hiệu để thu hút khách hàng, thị trường mục tiêu. Nếu bạn không biết bạn muốn bán sản phẩm của mình cho ai thì bạn sẽ gặp thất bại vì sản phẩm không đáp ứng đúng nhu cầu. Nếu bạn là một nhà sản xuất đồ trang điểm phụ nữ và hãy thử quảng cáo sản phẩm trên ti vi trong suốt trận bóng đá xem, chắc chắn là không thể nào hiệu quả nhưng quảng cáo bia sẽ có tác dụng vì nhà sản xuất bia biết rằng người xem bóng đá thường là nam giới.

Không có thương hiệu, một công ty sẽ phải mất nhiều thời gian, nỗ lực và tiền bạc thuyết phục khách hàng khi họ giới thiệu một sản phẩm hay dịch vụ chất lượng cao. Điều này có nghĩa là làm tăng chi phí cho nhân sự, thời gian bán hàng lâu hơn và lợi nhuận thấp hơn trong một khoảng hời gian dài.

Diamond Plaza là trường hợp điển hình vế tòa nhà có thương hiệu, là liên doanh giữa Công ty Sắt thép Pohang của Hàn Quốc và Công ty cổ phần Thép Việt Nam. Vào giữa những năm 1990, họ bắt đầu xây dựng một tòa nhà với yêu cầu đặt ra là tòa nhà có kết cấu thép. Vì vậy nó được xem là công trình độc đáo.

Các nhà đầu tư đã khá liều lĩnh vào thời điểm đó bởi vì tòa nhà đã bao gồm nhiều yếu tố đầu tiên tại Việt Nam và đồng thời khi đó nền kinh tế Việt Nam chỉ vừa hội nhập vào thế giới.

Tòa nhà khai trương vào thời điểm giữa cuộc khủng hoàng tài chính châu Á, hơn nữa lúc đó, bán lẻ là khái niệm khá mới ở Việt Nam. Nhà kinh doanh đã nhắm vào tầng lớp trung lưu mới nổi lên và những người Việt Nam có tiền sẽ đến mua sắm tại khu trung tâm thương mại và đã tìm gặp, thuyết phục các nhà bán lẻ rằng đây là nơi họ sẽ đạt được mục tiêu của mình.

Tuy nhiên, khách hàng là các công ty nước ngoài, đội ngũ nhân viên nước ngoài, số người Việt có tiền mới nổi lên không nhiều như nhà kinh doanh mong đợi. Vậy làm thế nào để có thể thu hút tất cả họ thông qua thương hiệu của mình? Kim cương được người tiêu dùng biết đến do nó hiếm và có giá trị, nó cũng gợi lên cảm giác về sự giàu có và thành công. Vì vậy, nó có tên Diamond Plaza. Tên này đã được dịch sang tiếng Việt, Anh và Hàn Quốc.

Sau đó nhà quản lý đã phát triển thương hiệu, bao gồm cả việc xây dựng logo và những người sở hữu - Công ty cổ phần IBC - đã tiếp tục gìn giữ thương hiệu này. Họ đã nâng cấp logo và tiếp tục cải thiện cũng như duy trì tòa nhà.

Thương hiệu luôn đóng vai trò quan trọng trong bất cứ ngành nghề kinh doanh nào và sẽ càng quan trọng hơn trong bối cảnh thị trường có sự cạnh tranh gay gắt. Thương hiệu bất động sản tốt sẽ giúp cho doanh nghiệp cũng như tòa nhà của họ đứng vững.

Bên cạnh các dự án khách sạn cao cấp, khu nghỉ dưỡng, khách sạn giá bình dân cũng là một phân khúc mà nhiều nhà đầu tư nên chú ý.

Tại buổi gặp gỡ với báo chí và các nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam vừa diễn ra mới đây, ông Robert Mclntosh, Giám đốc điều hành CBRE Hotels châu Á - Thái Bình Dương cho rằng: “Các nhà đầu tư Việt Nam nên chú trọng phân khúc khách sạn giá rẻ. Đây là phân khúc thị trường có khả năng phát triển nhiều ở Việt Nam trong thời gian tới.”

Đánh giá của ông Mclntosh, những khách sạn có giá thuê trung bình từ 20 – 30 USD/đêm sẽ thu hút nhiều khách và đạt hiệu suất cho thuê cao. Đối với các thị trường phát triển như Việt Nam, vấn đề quan trọng là chiến lược giá.

Theo nghiên cứu của CBRE Việt Nam, 65% lượng khách của khách sạn cao cấp (4 - 5 sao) ở Việt Nam đến là vì công việc; còn khách đến để nghỉ dưỡng, du lịch thì ít hơn nhiều. Nhu cầu ở khách sạn của du khách cao hơn rất nhiều so với khách đến Việt Nam vì công việc. Do vậy, đầu tư khách sạn giá rẻ thì nguồn khách ổn định hơn rất nhiều.

Trong 6 tháng đầu năm, ngành du lịch Việt Nam nói chung tăng trưởng mạnh, với số lượng khách nước ngoài đạt 2,5 triệu lượt người, tăng 32,6% so với cùng kỳ năm trước, qua đó tạo ra nhu cầu đáng kể cho thị trường khách sạn. Khách du lịch nội địa cũng đóng góp một phần lớn vào doanh thu ngành khách sạn. Khách nội địa đạt 14,8 triệu lượt trong thời gian này, tăng 10% so với cùng kỳ năm trước.

Tại một số Thành phố du lịch như Quảng Ninh, Nghệ An, Huế, Đà Nẵng, Bà Rịa Vũng Tàu…trong khi nhiều khách sạn cao cấp vẫn trống thì lượng khách của các khách sạn giá rẻ lại luôn trong tình trạng quá tải mùa du lịch. Điển hình như Đà Nẵng, trong dịp lễ hội pháo hoa hay kỳ nghỉ lễ 30-4 và 1-5, lượng lớn khách du lịch đã tới đây rất đông. Hầu hết khách sạn đã kín chỗ từ trước đó vài tháng.

Ông Mclntosh cho biết thêm, bản thân ông cũng đã từng nghỉ trong khách sạn giá rẻ tại Việt Nam với giá 15USD/đêm. Mặc dù vậy, chất lượng và dịch vụ của khách sạn khiến ông rất hài lòng.

Trong giai đoạn suy thoái kinh tế vừa qua, công suất phòng của thị trường khách sạn cao cấp ở Việt Nam là giảm mạnh nhất trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Nhiều khách sạn cao cấp phải giảm giá. Lượng khách nội địa vẫn là nguồn kinh doanh chính của các khách sạn và khu nghỉ dưỡng địa phương. So với thu nhập bình quân đầu người, khách sạn giá rẻ luôn là sự lựa chọn đầu tiên.

Theo kết quả tổng điều tra, tính đến 1/4/2009, dân số Việt Nam có 85.846.997 người. Đây là một nguồn khách dồi dào cho thị trường du lịch.

Ông Mauro Gasparotti, Trưởng bộ phận dịch vụ khách sạn/khu nghỉ dưỡng CBRE Việt Nam nhấn mạnh: “Thị trường khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam đã thay đổi nhiều kể từ giai đoạn trước khủng hoảng, với việc khách hàng ngày càng đòi hỏi cao hơn và có nhiều lựa chọn hơn. Ngành khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang sẵn sàng tiến tới giai đoạn thị trường dành cho các sản phẩm tinh tế nhắm đến các khách hàng tinh tế.”

“Những thay đổi này không nhất thiết có nghĩa là giá cả và chi phí xây dựng cao hơn, mà là sự kết hợp tốt hơn giữa thiết kế, chất lượng, giá cả và dịch vụ thông qua việc xây dựng kế hoạch phát triển rõ ràng, cẩn trọng, chi tiết, hiệu quả và hiểu biết thị trường hơn. Đây là những điều hiếm thấy ở Việt Nam trước đây”, ông Mauro Gasparotti cho biết thêm.

Theo Mclntosh, kinh nghiệm ở các quốc gia khác cho thấy, những chủ dự án thấy trước được những thay đổi của người tiêu dùng và điều này giúp họ có thể tạo ra những dòng sản phẩm phù hợp nhất cho thị trường. Việc các chủ dự án chỉ đơn thuần lặp lại các thiết kế sẵn có mà không nghiên cứu kĩ những thay đổi của thị trường có thể phải đối mặt với nhiều rủi ro trong một thị trường đang phát triển nhanh như ở Việt Nam.

 “Các khách sạn và cơ sở lưu trú bình dân ở Việt Nam vẫn đang được điều hành độc lập, hệ thống quản lý còn nhiều hạn chế, yếu kém về thương hiệu và không có các thiết kế hoặc dịch vụ đạt chuẩn. Ở các quốc gia khác như Trung Quốc, Ấn Độ, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng bình dân thường có lợi nhuận cao, nhưng các chủ đầu tư phải làm việc chặt chẽ với các đơn vị tư vấn, nhà điều hành và các đơn vị kiến trúc để tạo ra để bảo khách sạn hoặc khu nghi dưỡng có chi phí hoạt động thấp, khai thác tối đa diện tích sử dụng, hệ thống đặt phòng trung tâm, tiêu chuẩn hóa các phòng, nội thất và dịch vụ, và chắc chắn điều đó đã tối ưu hóa chi phí. Với mức giá phòng khoảng 20 – 30/đêm, bạn phải chắc chắn rằng chi phí của bạn được kiểm soát tốt”, ông Mclntosh cho biết thêm.

Thêm vào đó, kích thước phòng, thiết kế và các tiện ích khác cũng là những yếu tố then chốt mà một vài chủ đầu tư dường như đã xem nhẹ trong thời gian gần đây. Ông Gasparotti phát biểu: “Việc chuyển nhượng khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng nhanh hay chậm sẽ phụ thuộc nhiều vào các yếu tố như thiết kế, kích thước phòng, các tiện ích dịch vụ cung cấp, hệ thống phòng cháy chữa cháy và nhiều yếu tố khác trong tầm kiểm soát của các chủ dự án/ kiến trúc sư.

Nếu một nhà đầu tư hoặc một chủ dự án khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng có kế hoạch chuyển nhượng dự án, ngay từ ban đầu, họ nên xem xét tất cả nhân tố này, bởi chúng chắc chắn có những tác động không nhỏ đến việc tăng hoặc giảm giá trị của tài sản, đặc biệt là khi tìm kiếm một nhà đầu tư nước ngoài.”

 “Tương lai thị trường khách sạn và khu nghỉ dưỡng Việt Nam có rất nhiều tiềm năng. Tôi tưởng mạnh mẽ vào sự phát triển trung và dài hạn vào ngành công nghiệp khách sạn và nghỉ dưỡng”, ông McIntosh nhận định rằng.

Ở thời điểm hiện tại, giá của thị trường BĐS tại TP HCM được coi đã chạm đáy, thế nhưng thị trường vẫn rất ít giao dịch.

Dù trầm lắng một thời gian dài, nhưng theo dự báo của các chuyên gia, thị trường BĐS TP HCM cũng rất khó được hâm nóng trở lại và tăng giá vào dịp cuối năm.

Xả hàng, hồi vốn

Ông Nguyễn Văn Đực - PGĐ Cty địa ốc Đất Lành nhận định : “Đây là một trong những thời điểm khó khăn nhất của thị trường BĐS TP HCM. Các nguồn vốn đầu tư vào BĐS gần như đã kiệt và sau một thời gian dài ủ hàng, chờ giá đến nay các DN rơi vào tình thế bắt buộc phải xả hàng để thu hồi lại vốn đầu tư”.

Theo đánh giá của một số DN chuyên nghiên cứu thị trường BĐS, tại TP HCM từ nay đến cuối năm sẽ có khoảng trên 20 nghìn căn hộ được bán ra. Trong đó, có tổng cộng 49 dự án cao ốc căn hộ tất cả các hạng mục, cung ứng ra thị trường trên 2.770 căn hộ dịch vụ. Loại căn hộ dịch vụ này được tập trung chủ yếu ở khu vực quận 1, quận 7 và quận 3, chiếm 82% tổng số căn hộ toàn thị trường. Đối với loại căn hộ giá bán trung bình thì chỉ tính riêng quý II có khoảng 11.200 căn hộ để bán, tăng khoảng 24% so với quý I.

Trong đó, có 14 dự án tham gia thị trường này với khoảng 3.100 căn hộ được chào bán. Dự báo nguồn cung của thị trường căn hộ giá trung bình này sẽ còn tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới với 16 dự án tương lai, cung ứng khoảng 5.800 căn hộ trong dịp cuối năm. Các dự án này hầu hết được tập trung ở khu vực quận 7, quận 2, quận Bình Thạnh, quận Thủ Đức, quận Tân Phú...

Theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, cách đây khoảng 1 năm nhiều DN BĐS đã tranh thủ được nguồn vốn kích cầu, hỗ trợ của chính phủ nên đã tiếp tục đầu tư vào những dự án còn dở dang nhưng nay đã đến thời kỳ đáo hạn nên các DN tung hàng bán để trả vốn vay ngân hàng. Với những diễn biến như hiện tại, các chuyên gia cho rằng tình trạng bán tháo hàng thu hồi vốn sẽ vẫn tiếp tục diễn ra mạnh vào thời điểm cuối năm nay và đầu năm sau nữa.

DN chấp nhận bù lỗ

Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng: Với chuyển biến của thị trường như hiện tại và sức ép quá lớn từ vốn thì việc bán hàng đồng loạt kiểu này giá của thị trường không thể đẩy lên cao được mà thậm chí nhiều DN chấp nhận bán sản phẩm thấp hơn giá chi phí đầu tư.

Hiện các dự án ở khu vực huyện Nhà Bè như Sài Gòn Mới, Phú Anh Tuấn, Hồng Lĩnh... đang được rao bán với giá từ 10 đến 11 triệu đồng/m2. Trong khi đó, theo tính toán của giới chuyên môn thì thời điểm hiện tại, chỉ tính riêng tiền đền bù ở khu vực này đã chiếm khoảng 1 triệu đồng/m2 nhà thành phẩm và với thời giá đầu tư xây dựng hiện tại sàn bêtông xây dựng cao tầng tối thiểu khoảng 8 triệu đồng/m2, cùng với hàng loạt chi phí đầu tư khác thì giá đầu tư cho xây dựng bình quân khoảng trên 10 triệu đồng/m2, chưa kể tiền thuế GTGT.

Tương tự, các dự án căn hộ cao cấp nằm ở vị trí được coi là khu đất “vàng” của Thành phố như khu vực quận 1, quận 3 cũng chỉ được rao bán từ 2.200 đến 3.500 USD/m2, giảm hơn so với trước đây từ 10 đến 15%. Ngay kể cả đất nền cũng được rao bán với giá chỉ khoảng 4 – 5 triệu đồng, tùy vào vị trí.

Bên cạnh những khó khăn này thì các DN BĐS đang phải gánh nặng những quy định trong NĐ 69/2009/NĐ-CP về việc áp dụng đánh thuế đất dự án theo thị trường. Việc đánh thuế này đã làm cho giá thành của các sản phẩm BĐS bị đảo lộn hoàn toàn và chứa đựng nhiều bất cập. Nhiều dự án BĐS đã được DN đầu tư từ trước đây nhưng giờ mới đầu tư lại bị áp một mức thuế theo giá thị trường làm cho giá thành sản phẩm bị đội lên rất cao, nằm ngoài tầm kiểm soát của DN.

Với tình hình thị trường hiện nay thì DN BĐS không thể cộng thêm khoản tiền thuế vào giá thành được nên nhiều DN đành chấp nhận bán trước và nếu phải đóng khoản thuế này thì đành chấp nhận bù lỗ hoặc lấy từ các khoản chi phí khác bù vào.

Theo T.S Nguyễn Ngọc Dương, chuyên gia về BĐS, với mức giá hiện tại, các chủ đầu tư đã phải chấp nhận mất đi một số chi phí bên ngoài như quảng bá thương hiệu, quản lý bán sản phẩm. Thậm chí, chủ đầu tư tự đánh mất cơ hội kinh doanh của mình.

Tuy nhiên, theo TS Dương với những diễn biến của thị trường tại TP HCM thì việc giá xuống thấp như hiện nay chỉ là nhất thời. Thị trường này đã tạo cơ hội cho việc điều chỉnh giá và tiến đến sát với giá thực tế hơn. Giá của bất động sản sẽ đi vào ổn định và thị trường ấm trở lại vào nửa cuối năm 2011 – đầu năm 2012.

Việt kiều sẽ có nhiều cơ hội mua nhà ở Việt Nam trong thời gian tới khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực với những quy định cụ thể, rõ ràng và thông thoáng hơn các quy định trước đây.

Luật sư Trương Thị Hòa, Đoàn Luật sư TPHCM nhận xét những quy định mới đã rõ ràng hơn, thoáng hơn cho Việt kiều muốn mua nhà ở Việt Nam, chứ không còn chung chung như trước đây khiến cơ quan thực hiện không dám làm.

Theo đó, quy định mới cho phép Việt kiều mua nhà không hạn chế số lượng đối với các đối tượng có quốc tịch Việt Nam và có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị; trong trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải có giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam.

Đối với người gốc Việt Nam, ngoài việc phải có hộ chiếu nước ngoài kèm theo giấy tờ chứng minh có gốc Việt Nam, phải thuộc một trong các diện gồm người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam, nhà văn hóa, nhà khoa học, người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt, người có vợ/chồng là công dân Việt Nam.

Tuy nhiên, những người không thuôc diện trên chỉ được phép sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộViệt Nam chung cư tại . Trong trường hợp được thừa kế hoặc được tặng một nhà ở khác thì có quyền bán lại để hưởng giá trị của nhà ở đó.

Như vậy, việc được phép mua nhiều nhà ở Việt Nam còn tùy thuộc vào việc người có hộ chiếu nước ngoài có còn giữ quốc tịch Việt Nam hay không. Theo Luật quốc tịch thì người nào không còn hộ chiếu Việt Nam tính đến ngày 1-7-2009 và đã có hộ chiếu nước ngoài có thể đăng ký giữ quốc tịch tại cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở nước ngoài trước ngày 1-7-2014. Nếu quá thời gian trên phải xin trở lại quốc tịch.

Theo luật sư Hòa, nghị định mới ban hành có điểm mới, rất quan trọng là cho phép Việt kiều sở hữu nhà được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản - đối với các dự án tại các khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền. “Điều này nâng cao sự bình đẳng giữa người dân trong nước và Việt kiều”, luật sư Hòa nhận định.

Tuy nhiên, vị luật sư này cũng chỉ ra rằng nghị định lại không nói rõ liệu Việt kiều có được phép vay vốn ngân hàng để mua nhà như những người mua nhà trong nước hay không. Thực tế, nhiều Việt kiều muốn mua nhà ở Việt Nam nhưng chưa đủ tiền, vì vậy cũng nên cho những người có nhu cầu vay vốn ngân hàng để mua nhà như người trong nước. “Đó cũng là một biện pháp về tài chính để cho Việt kiều tiếp cận với dòng vốn, và điều đó cũng có nghĩa là cho Việt kiều đem tiền về Việt Nam một cách hợp pháp”, luật sư Hòa nói.

Bà luật sư này cho biết hiện nay ngày nào cũng có Việt kiều tới văn phòng của bà để nhờ tư vấn tìm hiểu thủ tục mua nhà ở Việt Nam, nhiều nhất là những trường hợp đã mua nhà thời gian qua dưới hình thức nhờ người thân đứng tên.

Ông Trần Hòa Phương, Phó chủ nhiệm Ủy ban về người Việt Nam ở nước ngoài tại TPHCM, cũng cho rằng quy định mới sẽ tao cơ chế thông thoáng hơn cho Việt kiều về mua nhà ở tại quê hương. Tuy nhiên hiện vẫn còn phải chờ những văn bản hướng dẫn thực hiện các thủ tục liên quan đến vấn đề này.

Ông Phương cho biết ủy ban cũng đang chuẩn bị phổ biến những quy định mới này cho cộng đồng Việt kiều ở nước ngoài trong thời gian tới.

Thị trường bất động sản Hà Nội luôn được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Trong thời gian gần đây, một loạt doanh nghiệp mở rộng thị phần tiến quân ra Bắc.

Một số dự án bất động sản do các doanh nghiệp phía Nam đầu tư với số vốn lên tới hàng nghìn tỷ đồng, đã khẳng định tên tuổi tại thị trường Hà Nội như Refico với Watermark 19 tầng trên Hồ Tây hay Bitexco với khu chung cư cao cấp The Manor ở Mỹ Đình, Tổng Công ty Kinh Bắc với Toà nhà thương mại văn phòng Kinh Bắc Hà Nội…

Dự án Richland Southern trên đường Xuân Thủy, Cầu Giấy, cũng là một trong những dự án gây được nhiều sự chú ý. Đây là công trình đầu tiên do Công ty Cổ phần đầu tư & Xây dựng Lâm Viên (LAVICO) làm chủ đầu tư, công ty cổ phần thương mại Minh Vĩnh Khang (MVK) phát triển dự án ra mắt tại thị trường Hà Nội

Tháng 5 vừa qua, Công ty Cổ phần Kinh doanh Địa ốc Him Lam đã tổ chức buổi lễ Khai trương sàn giao dịch bất động sản Him Lam Land tại Hà Nội. Đại diện Công ty Him Lam đã công bố một số dự án tại địa bàn Hà Nội dự kiến sẽ khởi công vào cuối năm nay. Đó là những dự án mở đầu cho hàng loạt các dự án có quy mô lớn của Him Lam tại Hà Nội trong những năm tiếp theo.

Hôm qua (21/07), Đất Xanh cũng đã chính thức khai trương Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa Ốc Đất Xanh Miền Bắc. Chiến lược của Đất Xanh tại miền Bắc tập trung vào: Tìm hiểu thị trường, tìm kiếm các cơ hội đầu tư, phân phối, nguồn khách hàng mới ở thị trường. Mở rộng thị trường cho Đất Xanh, đa dạng hóa sản phẩm cho nhà đầu tư ở khắp đất nước khi mua các sản phẩm và bán các sản phẩm thông qua hệ thống Đất Xanh.

Ngoài ra, theo ông Lê Hoàng Châu , Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, còn không ít doanh nghiệp khác như Hoàng Anh Gia Lai, Sacomreal, Công ty Cổ phần Kinh doanh & Phát triển Bình Dương (TDC)... cũng đang lên kế hoạch Bắc tiến.

Một loạt tập đoàn, công ty bất động sản nước ngoài, gắn liền với thị trường bất động sản TP.HCM như Berjaya, CapitaLand hay Lotte, Parkson... đều đã có những dự án tại Hà Nội đã và đang được hoàn thành.

Quyết định mở rộng địa giới hành chính Hà Nội lên trên 3000km2 của Chính phủ vào tháng 8 năm 2008 đã đưa Hà Nội thành một trong những Thủ Đô có diện tích rộng nhất thế giới, và là Thành phố rộng nhất Việt Nam. Điều này đem lại một quỹ đất rộng lớn cho TP Hà Nội để phát triển mạng lưới giao thông liên kết vùng và nhiều quỹ đất để phát triển các dự án bất động sản.

Hiện nay, mật độ dân số nội đô của Hà Nội là rất cao cùng với tốc độ tăng dân số khá cao gồm cả dân sở tại và dân nhập cư. Nhiều khu phố đang được chỉnh trang và cải tạo. Hà Nội đang và sẽ có những cuộc di dân lớn ra khỏi nội đô do sự tác động bởi công tác quy hoạch đô thị. Nhu cầu về nhà ở trong tương lai gần là rất lớn. Trong khi đó, tiến độ của các dự án còn rất chậm, hiện cung vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu.

Tỷ lệ tăng trưởng GDP của Hà Nội trong 6 tháng đầu năm là khá cao trên 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Chính Phủ quyết tâm hạ lãi suất ngân hàng xuống dưới 12% mở ra cơ hội vay vốn cho các dự án bất động sản cũng như các nhà đầu tư và người dân có nhu cầu thực. Nhiều dự án bất động sản với quy mô lớn ở Hà Nội đang dần đi vào hoàn thiện cuối năm nay và trong năm sau. Chất lượng dịch vụ, xây dựng bắt đầu được quan tâm và nâng cao sẽ tạo nên một thị trường phát triển ổn định cho 6 tháng cuối năm nay và các năm tiếp theo. Nền kinh tế của Việt Nam cũng đã thoát ra khỏi khủng hoảng và tăng trưởng khá tốt trong 6 tháng đầu năm. Nhiều doanh nghiệp nhìn nhận miền Bắc, đặc biệt là Hà Nội là một thị trường đầy tiềm năng để khai phá.

Theo ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Hội đồng quản trị của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh, việc mở công ty Đất Xanh miền Bắc tại Hà Nội nhằm mục đích đa dạng hóa danh mục đầu tư cho các nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội. Để có quyết định khai phá thị trường BĐS miền Bắc, Đất Xanh đã dành ra 4 năm để chuẩn bị và nghiên cứu thị trường miền Bắc. Các đặc tính văn hóa vùng miền, các đặc điểm trong kinh doanh, ứng sử, cách thức giao tiếp, cach thức ứng sử của nhân viên Miền Bắc….Đất Xanh cũng đã có những bước đi thận trọng để xâm nhập thị trường.

“Kinh nghiệm của chúng tôi tại thị trường phía Nam là trong thời gian thị trường trầm lắng nhất thì chúng tôi lại phát triển mạnh mẽ nhất và liên tục mở ra các chi nhánh mới cũng như liên tiếp đưa ra thị trường các dự án tiềm năng nhất. Đó là thời kỳ 2008-2009”. Dựa trên sự chuyên nghiệp trong kinh doanh, Đất Xanh đã phân phối và đầu tư thành công nhiều dự án trong lúc thị trường đang khó khăn. “Chúng tôi tự tin với thị trường mới đầy tiềm năng và thách thức này”. Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa Ốc Đất xanh miền Bắc nói.

Thị trường bất động sản phía Bắc nói chung và Hà Nội nói riêng vẫn được nhiều doanh nghiệp đánh giá nhiều cơ hội phát triển. Việc mở rộng thị trường của doanh nghiệp phía Nam là một tín hiệu tốt, giúp gia tăng cạnh tranh, tạo động lực phát triển mạnh mẽ hơn cho thị trường phía Bắc.